Impuestos al vender una propiedad en Colombia: guía 2026
Vender una propiedad en Colombia tiene tres impuestos principales: ganancia ocasional del 10% o 15% sobre la utilidad obtenida si la propiedad estuvo dos o más años en su patrimonio, retención en la fuente del 1% sobre el valor de la venta que practica la notaría, y plusvalía municipal si aplica según el POT del municipio. Existen beneficios tributarios para vivienda usada que pueden eliminar la ganancia ocasional si se cumplen condiciones específicas.
Publicado: 11 de mayo de 2026 · Última actualización: 11 de mayo de 2026
Panorama de los tres impuestos
Al vender una propiedad en Colombia, el vendedor enfrenta hasta tres cargas tributarias distintas que conviene entender por separado: ganancia ocasional, retención en la fuente practicada por la notaría y, si aplica, plusvalía municipal. Cada una se calcula sobre una base diferente y se paga en momentos distintos del proceso.
La ganancia ocasional grava la utilidad real obtenida en la venta y se declara en el formulario de renta del año siguiente. La retención en la fuente es un anticipo del impuesto de renta que descuenta la notaría al momento de la escritura y que se acredita en la declaración anual. La plusvalía es un tributo municipal que se aplica cuando un cambio en el plan de ordenamiento territorial aumenta el valor del suelo del inmueble.
Tabla resumen de impuestos y tarifas
Impuestos aplicables a la venta de una propiedad en Colombia, vigencia 2026.
| Impuesto | Tarifa | Base de cálculo | Cuándo se paga |
|---|---|---|---|
| Ganancia ocasional (residentes) | 10% sobre la utilidad | Precio de venta menos costo fiscal del inmueble | En la declaración de renta del año siguiente |
| Ganancia ocasional (no residentes) | 15% sobre la utilidad | Precio de venta menos costo fiscal | Al momento de la venta vía retención |
| Retención en la fuente notarial | 1% del valor de la venta | Precio total registrado en escritura | Al firmar la escritura en notaría |
| Plusvalía municipal | 30% – 50% del mayor valor | Incremento del valor del suelo por POT | Antes de escriturar (si fue notificada) |
| Impuesto al registro | 1% del valor de la venta | Precio total registrado en escritura | Antes de registrar la escritura |
Ganancia ocasional: artículo 311 del Estatuto Tributario
La ganancia ocasional es el impuesto principal sobre la utilidad obtenida en la venta. Aplica cuando la propiedad estuvo en su patrimonio por dos años o más. Si la tuvo menos de dos años, la utilidad se grava como renta ordinaria a tarifas progresivas, que pueden ser superiores al 10% si el vendedor está en tramos altos.
La utilidad se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble. El costo fiscal es el mayor entre el valor declarado en renta del año anterior y el avalúo catastral del año en curso, sumando mejoras y adiciones que estén documentadas con factura.
Ejemplo numérico: venta de $500 millones
Supongamos que vende un apartamento por $500.000.000 COP. El costo fiscal del inmueble, ajustado por inflación y mejoras documentadas, es de $300.000.000 COP. Los cálculos serían los siguientes.
Ejemplo de cálculo de ganancia ocasional sobre venta de $500.000.000 COP.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Precio de venta | $500.000.000 |
| Costo fiscal del inmueble | $300.000.000 |
| Ganancia gravable | $200.000.000 |
| Ganancia ocasional (10%) | $20.000.000 |
| Retención en la fuente notarial (1% sobre venta) | $5.000.000 |
| Saldo a pagar al presentar declaración | $15.000.000 |
| Total impuesto efectivo sobre la venta | $20.000.000 |
Retención en la fuente notarial
La notaría está obligada a practicar una retención del 1% sobre el valor total registrado en la escritura como anticipo del impuesto de renta del vendedor. Se descuenta de los fondos antes de girar al vendedor y se reporta a la DIAN dentro del mes siguiente.
Existen excepciones a esta retención: cuando se trata de venta de vivienda urbana de habitación con antigüedad superior a dos años y se reinvierte el producto en otra vivienda dentro del año siguiente, puede solicitarse exoneración total o parcial cumpliendo los requisitos del artículo 311 del Estatuto Tributario y los conceptos vigentes de la DIAN.
Plusvalía municipal en Bogotá
La plusvalía es un tributo municipal que aplica cuando una decisión administrativa (cambio de uso del suelo, modificación del POT, autorización de mayor edificabilidad) incrementa el valor del suelo del inmueble. Se cobra al momento de la enajenación, de la solicitud de licencia o de cualquier acto que materialice el aprovechamiento. En Bogotá la rige el Acuerdo Distrital correspondiente al POT vigente.
La tarifa típica en Bogotá oscila entre el 30% y el 50% del mayor valor por metro cuadrado del suelo, según la zona. Si la plusvalía fue liquidada por la Secretaría de Hacienda y notificada al propietario, debe pagarse antes de escriturar la venta. La inmobiliaria o el vendedor pueden consultar si existe liquidación de plusvalía pendiente con el CHIP del inmueble.
Beneficios tributarios para vivienda usada
El régimen tributario colombiano contempla dos beneficios principales para vendedores de vivienda usada que pueden reducir o eliminar la ganancia ocasional, siempre que se cumplan los requisitos.
- Reinversión en compra de nueva vivienda: si el vendedor reinvierte el total del producto de la venta en otra vivienda urbana dentro del año siguiente, puede beneficiarse de exoneración total o parcial sobre la ganancia ocasional, conforme al Estatuto Tributario.
- Vivienda con más de dos años de antigüedad y valor inferior al tope vigente: aplica una utilidad exenta determinada por la DIAN para vivienda de habitación cuyo valor no supere los umbrales establecidos cada año.
- Mejoras documentadas: las inversiones en mejoras estructurales pagadas con factura aumentan el costo fiscal y reducen la utilidad gravable. Conserve facturas de remodelaciones por al menos cinco años.
El impuesto efectivo de vender una propiedad en Colombia rara vez es el 10% nominal. Bien estructurada con costo fiscal correcto, mejoras documentadas y beneficios aplicables, la carga real puede caer al 4% o 5% del precio de venta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto pago de impuestos si vendo mi apartamento por $300 millones?+
Depende del costo fiscal del inmueble. Si el costo fiscal es $200 millones y la propiedad tiene más de dos años, la ganancia gravable es $100 millones y la ganancia ocasional es $10 millones (10%). Adicionalmente la notaría retiene $3 millones (1% de $300M) que se acreditan en la declaración.
¿Vender una propiedad heredada paga ganancia ocasional?+
Sí. La ganancia se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la sucesión (costo fiscal). Si vende rápidamente después de heredar, la utilidad suele ser baja y el impuesto efectivo también.
¿Qué pasa si vendo a menor precio del valor catastral?+
La DIAN puede asumir como valor mínimo para efectos tributarios el avalúo catastral del inmueble, aún si la escritura se firma por debajo. Para evitar discusiones, conviene tener un avalúo comercial que justifique el precio acordado.
¿Soy persona extranjera no residente. ¿Cómo me cobran el impuesto?+
Los no residentes fiscales tributan al 15% sobre la ganancia ocasional y la retención se practica al momento de la venta. Conviene asesorarse con un contador internacional para revisar convenios de doble tributación que pudieran aplicar.
¿Cómo demuestro el costo fiscal del inmueble?+
Con la declaración de renta del año inmediatamente anterior donde aparece declarado el inmueble, sumado a facturas de mejoras y al avalúo catastral del año en curso. Si nunca lo había declarado por estar por debajo del umbral, se usa el avalúo catastral histórico actualizado por inflación.
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