Reajuste anual del canon de arrendamiento por IPC en Colombia
En Colombia, el canon de arrendamiento de vivienda urbana se reajusta una sola vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, conforme al IPC del año inmediatamente anterior publicado por el DANE. La fórmula es: canon nuevo = canon actual × (1 + IPC). Por ejemplo, con un canon de $2.000.000 COP y un IPC del 8,39%, el canon nuevo es $2.167.800 COP.
Publicado: 11 de mayo de 2026 · Última actualización: 11 de mayo de 2026
Marco legal del reajuste: Ley 820 de 2003
El reajuste del canon de arrendamiento en Colombia para vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003. En su artículo 20 establece que el canon solo puede reajustarse una vez cada año, en la fecha de aniversario del contrato, y que el porcentaje del reajuste no puede superar el 100% del incremento del IPC del año calendario inmediatamente anterior al de la fecha del reajuste.
Esta regla aplica a contratos de vivienda urbana, no a locales comerciales ni a oficinas. Para inmuebles comerciales, el reajuste se rige por lo pactado entre las partes, y suele ser libre o atado a indicadores como el IPC o el IBR según el contrato.
Cómo se calcula el reajuste paso a paso
La fórmula básica es directa: el canon nuevo es igual al canon actual multiplicado por uno más el IPC expresado en decimales. Si el IPC es del 8,39%, se escribe como 0,0839 en la fórmula.
Canon nuevo = Canon actual × (1 + IPC). Con IPC del 8,39%, un canon de $2.000.000 pasa a $2.167.800.
El IPC que se aplica es el publicado por el DANE para el año calendario inmediatamente anterior. Si el contrato cumple aniversario en julio de 2026, se aplica el IPC del año calendario 2025. El propietario o la inmobiliaria deben notificar el reajuste por escrito con anticipación razonable, normalmente entre 30 y 60 días antes de la fecha de aniversario.
Ejemplo numérico paso a paso
Suponga un contrato firmado el 15 de marzo de 2025 con un canon mensual de $2.000.000 COP. El 15 de marzo de 2026 corresponde el primer reajuste anual. Si el IPC del año calendario 2025 fue del 8,39%, el cálculo es el siguiente.
Cálculo del reajuste anual sobre un canon base de $2.000.000 COP con IPC del 8,39%.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Canon actual | $2.000.000 COP |
| IPC año anterior (decimal) | 0,0839 |
| Incremento ($2.000.000 × 0,0839) | $167.800 COP |
| Canon nuevo (canon + incremento) | $2.167.800 COP |
| Incremento mensual desde el aniversario | $167.800 COP |
| Incremento anual acumulado | $2.013.600 COP |
Cuándo aplica el reajuste y cuándo no
- Aplica solo después de cumplido el primer año del contrato. Antes de los 12 meses, no se puede reajustar.
- Aplica una vez al año, no más. Reajustes adicionales en el mismo año son ilegales.
- Aplica para vivienda urbana regida por la Ley 820 de 2003.
- No aplica automáticamente: si el propietario no notifica el reajuste, el canon se mantiene igual.
- No puede superar el 100% del IPC: cobrar un porcentaje superior es ilegal y el inquilino puede negarse a pagarlo.
Derecho del inquilino frente al reajuste
El inquilino tiene derecho a recibir la notificación del reajuste por escrito y a verificar que el porcentaje aplicado corresponde exactamente al IPC oficial. Si el propietario intenta cobrar un porcentaje superior, el inquilino puede negarse a pagar el exceso sin que esto sea causal de incumplimiento del contrato. Lo que sí debe pagar es el canon reajustado correctamente al IPC.
Si el inquilino considera que el reajuste viola la ley, puede acudir a una conciliación en la Personería de Bogotá o a las casas de justicia. En la práctica, la mayoría de discusiones se resuelven cuando ambas partes verifican el dato del DANE y aplican la fórmula correcta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a pagar el reajuste si me parece muy alto?+
Solo puede negarse si el porcentaje aplicado supera el IPC oficial del año anterior. Si está dentro del IPC, el reajuste es legal y debe pagarlo. Si excede el IPC, puede pagar solo la parte legal y reportar el exceso ante la Personería o la casa de justicia.
¿Qué pasa si el propietario olvida reajustar el canon en la fecha de aniversario?+
El reajuste no es automático. Si no se notifica oportunamente, el canon se mantiene igual hasta la siguiente fecha de aniversario. El propietario pierde ese año de reajuste y no puede acumularlo.
¿El IPC que se aplica es el del año calendario o el de los últimos 12 meses?+
Se aplica el IPC del año calendario inmediatamente anterior publicado por el DANE, no el de los últimos 12 meses móviles. Si el contrato cumple aniversario en cualquier mes de 2026, se aplica el IPC de enero a diciembre de 2025.
¿El reajuste aplica también para arriendos comerciales?+
No de manera obligatoria. La Ley 820 de 2003 regula vivienda urbana. Para locales comerciales y oficinas, el reajuste se rige por lo pactado en el contrato, que puede establecer otra fórmula o periodicidad.
¿Puede el propietario pedir un reajuste menor al IPC?+
Sí. El IPC es un tope máximo, no un piso. Si el propietario decide aplicar un reajuste menor para fidelizar al inquilino, está dentro de la ley. Lo que no puede hacer es aplicar uno mayor.
¿Quiere avanzar con Rexos?
Hablamos con usted, analizamos su caso y le entregamos propuesta por escrito.